Baisse du taux directeur : les conséquences pour votre hypothèque

Tous les prêts hypothécaires variables (VRM), ajustables (ARM) ainsi que les marges de crédit hypothécaire se verront appliquer une composante d’intérêt plus faible sur leurs versements hypothécaires réguliers, ajustée à partir du moment où le prêteur met à jour son taux préférentiel. On peut donc s’attendre à un allègement des paiements hypothécaires pour les produits variables à paiement variable (ARM) et les marges de crédit hypothécaire. En revanche, pour les prêts hypothécaires à taux variable, mais à paiements fixes (VRM), le paiement ne changera pas et l’impact se verra plutôt sur l’amortissement du prêt hypothécaire.

Les prêts hypothécaires à taux fixe, principalement influencés par le rendement des obligations du Canada, ne seront pas touchés.

Des réponses plus approfondies sont disponibles sur notre site web depuis l’annonce de la Banque du Canada.

De façon générale, si les taux fixes baissent, la plupart des prêteurs, y compris nesto, permettent un ajustement à la baisse de votre taux d’intérêt avant que les instructions ne soient envoyées au notaire. Certains produits ou promotions peuvent limiter cette baisse à une seule révision, il faut donc être stratégique.

Pour les taux variables (VRM) et ajustables (ARM), la réduction s’applique automatiquement lorsque le taux préférentiel du prêteur est ajusté à la baisse en raison des variations du taux directeur de la Banque du Canada. L’escompte, qui représente la portion garantie et fixe de votre offre hypothécaire, est alors déduit du taux préférentiel et le résultat représente le taux effectif.

Un renouvellement anticipé peut se faire à tout moment avant la date de renouvellement. Logiquement, ce renouvellement anticipé se doit d’être rentable (taux d’intérêt versus pénalités) pour en valoir la peine.

Il est possible de réserver un taux d’intérêt jusqu’à 120 jours avant la date d’échéance. Certains produits promotionnels offrent une garantie plus courte de 60 à 90 jours avec de meilleurs taux, mais il faut faire attention aux conditions qui peuvent parfois être plus restrictives (ex : aucune possibilité de paiement anticipé ou pénalités plus élevées). Rappelons que nesto offre un produit garanti pouvant aller jusqu’à 150 jours sans restriction additionnelle. 

Sachant ceci, il est donc très fréquent que le créancier actuel tente de fidéliser sa clientèle en offrant de renouveler de 6 à 8 mois avant la date officielle de renouvellement. Pourquoi? Parce qu’il n’y a aucune compétition possible. Malheureusement, il est fréquent que l’offre ne soit pas très compétitive et que l’emprunteur·se se retrouve alors à payer un peu plus croyant avoir fait une bonne affaire. Il est donc prudent d’attendre d’être dans la période clé de 120 à 150 jours afin de comparer avec toutes les options du marché. 

Si les emprunteur·ses renouvellent leur prêt avant la fin de la période de renouvellement, ils et elles risquent de devoir payer une pénalité, à moins de passer d’un taux flottant (variable ou ajustable) à un taux fixe pour la durée restante du prêt.

Malgré tout, il peut s’avérer avantageux de briser son hypothèque et de payer une pénalité (Calculatrice de pénalités). Que ce soit pour obtenir un taux plus bas, des conditions plus avantageuses ou consolider des dettes, il faut faire ses devoirs et calculer la rentabilité d’un renouvellement anticipé. Faciliter un projet via un refinancement en cours de terme peut aussi être une option intéressante malgré la pénalité qui peut aussi être perçue via une pondération du taux au lieu de devoir décaisser une somme importante afin de rembourser la pénalité.

Les prêts hypothécaires ouverts ne sont pas assortis d’une pénalité de remboursement anticipé. Rappelons que les prêts hypothécaires à taux ouverts sont souvent liés à des taux beaucoup plus élevés, donc ces produits sont plutôt rares et souvent utilisés à très court terme pour une raison spécifique.

Tout changement à un prêt doit être fait le plus rapidement possible, car une fois un prêt approuvé sans condition avec le créancier hypothécaire, un processus strict s’ensuit afin de respecter l’échéancier et permettre de conclure la transaction chez le·la notaire. Tout changement nécessite une révision du dossier et possiblement une mise à jour de certains documents. Une fois le dossier chez le·la notaire, il sera très difficile de faire quelconque modification. Il est critique de bien communiquer avec le·la courtier·ère hypothécaire ou le créancier afin de minimiser tout changement de dernière minute.

Le taux de référence pour le test de résistance hypothécaire n’a pas changé. Il est encore fixé à 5,25 %. Rappelons les règles de qualification : toute transaction hypothécaire doit passer par le test de résistance hypothécaire, que ce soit en taux fixe, variable ou marge hypothécaire. Les règles stipulent que l’emprunteur·se doit se qualifier pour le taux le plus élevé entre le taux de référence et le taux du contrat, plus 2 %. Donc si on tient compte des taux des derniers mois, qui pouvaient osciller aux alentours de 6 %, le test de résistance s’établissait à 8 %. Avec la baisse des taux, aussi faible soit-elle jusqu’à présent, les futurs acheteurs peuvent bénéficier d’un allègement au niveau de la qualification. L’industrie met beaucoup de pression sur le gouvernement afin de réduire le taux de référence et même les règles du test de résistance dans son ensemble. Une pression qui demeure vaine jusqu’à présent.

Un point important à mentionner, le gouvernement fédéral a créé de nouvelles aides aux premier·ères acheteur·ses dans son dernier budget et dans sa déclaration économique de l’automne. À partir du 1er août 2024, les premier·ères acheteur·ses qui achètent une maison neuve pourront amortir leurs prêts hypothécaires assurés sur 30 ans, contrairement à 25 ans actuellement. Cette mesure pourrait faciliter l’accès à la propriété pour les jeunes canadiens et canadiennes… À suivre…

Je crois qu’il est encore trop tôt pour constater une différence notable sur le marché. Dans l’un de nos articles, nous avons discuté des stratégies utilisées par les premiers·ères acheteurs·ses. Notre article s’appuie sur les données de l’enquête sur les consommateurs·rices de prêts hypothécaires de 2024 publiée récemment par la SCHL. Les acheteurs·ses ne profitent pas pleinement des comptes libres d’impôt qui leur sont offerts pour épargner en vue de leur mise de fonds. Seulement 31 % des acheteurs·ses d’une première maison ont utilisé les fonds d’un régime enregistré d’épargne-retraite (REER) dans le cadre du Régime d’accession à la propriété (RAP). Parmi les personnes interrogées, 71 % ont déclaré connaître le compte d’épargne libre d’impôt pour l’achat d’une première propriété (CELIAPP) et seulement 33 l’ont utilisé.

Ce qu’on appelle judicieusement « la grande vague de renouvellement » est un segment important de prêts hypothécaires qui ont été enregistrés avant ou au début de la pandémie (2019 et 2020). Ces hypothèques arrivent maintenant à échéance et on s’attend à ce que ces prêts hypothécaires subissent un choc de paiement de 25 à 40 % à la suite de la montée des taux.

Les emprunteurs·ses seront probablement les plus défavorisé·es, car la plupart des hypothèques (70 %) sont détenues par les plus grands et principaux joueurs de l’industrie. Ces hypothèques sont enregistrées en tant que charges collatérales et sont plus coûteuses à renouveler, car elles ne peuvent pas être transférées entre prêteurs sans être quittancées en premier lieu. Heureusement les prêteurs hypothécaires se spécialisant exclusivement en prêts hypothécaires, comme nesto, offrent des solutions plus avantageuses afin de rentabiliser le transfert hypothécaire.

En plus du type de charge hypothécaire en fonction de votre créancier hypothécaire, il est aussi important de préciser que les emprunteur·ses qui n’étaient pas assuré·es contre le défaut de paiement auprès d’un des trois assureurs (SCHL/Sagen/Canada Garanty) doivent se requalifier (test de résistance) pour leur prochaine transaction hypothécaire, ce qui pourrait les désavantager, contrairement aux emprunteur·ses détenant cette assurance qui pourront se qualifier à partir du taux contractuel simplement à la condition de maintenir leur assurance.

Finalement, il ne faut pas s’attendre à des faveurs ou des offres plus compétitives des grandes banques lors du renouvellement. La compétition risque de se jouer au niveau de la qualification hypothécaire. Un·e emprunteur·se aura beaucoup plus d’options s’il ou si elle se qualifie pour un nouveau prêt par rapport à celui ou celle qui ne rencontre pas les exigences de qualification, si applicable, et se verra menotté·e chez son créancier actuel. 

Pionniers du prêt hypothécaire en ligne au Canada, leur mission est d’offrir une expérience de financement hypothécaire positive, transparente et simplifiée du début à la fin. nesto vous offre la meilleure offre de prêt hypothécaire possible et de manière impartiale afin de vous aider à économiser des milliers de dollars sur votre prêt hypothécaire.